Έλεγχος Τίτλων Ακινήτου
Ο δικηγόρος που αναλαμβάνει το νομικό μέρος της αγοραπωλησίας ακινήτου πρέπει να διενεργήσει ένα διπλό έλεγχο των τίτλων, τόσο πριν από την υπογραφή του συμβολαίου όσο και την ημέρα της υπογραφής, με σκοπό να εξασφαλίσει ότι το ακίνητο που αγοράζεται δεν έχει υποθήκες, κατασχέσεις ή άλλες νομικές αμφισβητήσεις. Επιπλέον, ο αγοραστής πρέπει να διασφαλίσει ότι το ακίνητο δεν υπόκειται σε διεκδικήσεις από τον πωλητή ή τους κληρονόμους του και να επιβεβαιώσει ότι δεν υπάρχουν παραβάσεις στο σχέδιο δόμησης, οι οποίες μπορεί να αναφέρονται στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας αλλά όχι στα σχέδια.
Ο έλεγχος των τίτλων του ακινήτου στο αρμόδιο υποθυκοφυλάκειο/κτηματολόγιο αποτελεί το πρώτο βήμα πριν από μια αγοραπωλησία ακινήτου. Ο δικηγόρος εξετάζει τους τίτλους για να επιβεβαιώσει ότι δεν υπάρχουν εγγραφές όπως υποθήκες, υποθηκευτικές σημειώσεις ή νομικές διεκδικήσεις κατά του ακινήτου. Οι τίτλοι πρέπει να ανατρέχονται προσεκτικά σε χρονολογική σειρά επί 20 ετών. Είναι επίσης χρήσιμο να αποκτηθεί αντίγραφο των τίτλων του ακινήτου μετά από τον έλεγχο, το οποίο θα χρησιμοποιηθεί αργότερα για τη σύνταξη του συμβολαίου αγοραπωλησίας.
Το δεύτερο βήμα είναι η καταβολή ενός ποσού προκαταβολής από τον αγοραστή στον πωλητή, με τον όρο ότι δεν υπάρχουν νομικά θέματα από τον έλεγχο τίτλων. Αυτή η προκαταβολή μπορεί να εκτελεστεί μέσω ενός ιδιωτικού συμφωνητικού ή ενός συμβολαιογραφικού προσυμφώνου. Το ιδιωτικό συμφωνητικό συντάσσεται από τους δικηγόρους των μερών και περιλαμβάνει το τίμημα, τον τρόπο πληρωμής, το ποσό της προκαταβολής και ρήτρες για πιθανές παραβιάσεις της συμφωνίας. Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο είναι ασφαλέστερη επιλογή, καθώς αποτελεί έγγραφο εκτελεστής αξίας. Και στις δύο περιπτώσεις, πρέπει να περιέχονται τα ίδια στοιχεία που αναφέρθηκαν για το ιδιωτικό συμφωνητικό, με το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο να επιτρέπει στον αγοραστή να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία μόνος του με αυτοσύμβαση, εάν αυτό καθορίζεται στη συμφωνία.
Το τρίτο βήμα είναι η συλλογή των απαιτούμενων εγγράφων από τον πωλητή και η παράδοσή τους στον συμβολαιογράφο για την εκπόνηση του συμβολαίου. Τα εγγραφικά δικαιολογητικά περιλαμβάνουν τον τίτλο ιδιοκτησίας του πωλητή, αντίγραφα ταυτότητας των μερών, εξουσιοδότηση αν κάποιο τρίτο πρόσωπο υπογράφει το συμβόλαιο, φορολογική ενημερότητα του πωλητή, ασφαλιστική ενημερότητα αν ο πωλητής είναι επιχείρηση, το κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, άδεια οικοδομής, τοπογραφικό διάγραμμα ή κάτοψη του ακινήτου, βεβαίωση μηχανικού για απουσία αυθαιρεσιών, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης ακινήτου, βεβαίωση οφειλής ΤΑΠ, Ε9 του πωλητή και πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. του ακινήτου.
Η εξόφληση των φόρων στη Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία (ΔΟΥ) αποτελεί το τέταρτο βήμα της διαδικασίας. Συγκεκριμένα, για να ολοκληρωθεί η συμφωνία, ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει εκ των προτέρων τους φόρους που αντιστοιχούν στην αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας που σκοπεύει να αγοράσει. Σε περίπτωση που δεν έχει οριστεί αντικειμενική αξία για το συγκεκριμένο ακίνητο, ο συμβολαιογράφος καθορίζει την αξία αυτή. Είναι σημαντικό να σημειώσουμε ότι υπάρχει η δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης σε περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας, υπό τον όρο ότι πληρούνται ορισμένες νομικές προϋποθέσεις.
Όσον αφορά τη διαδικασία υπογραφής του συμβολαίου, αυτή αποτελεί το πέμπτο στάδιο. Η επίσημη διαδικασία λαμβάνει χώρα στο συμβολαιογραφείο, με την παρουσία όλων των εμπλεκόμενων μερών, δηλαδή του συμβολαιογράφου, του πωλητή, του αγοραστή και των δικηγόρων κάθε πλευράς. Η παρουσία των δικηγόρων κατά την υπογραφή του συμβολαίου για την πώληση και μεταβίβαση ακινήτου είναι απαραίτητη, καθώς εξασφαλίζει την ακριβή αναπαράσταση των συμφωνιών και της βούλησης των μερών στο συμβόλαιο. Στη συνέχεια, το συμβόλαιο διαβάζεται από τον συμβολαιογράφο, και αν και τα δύο μέρη δηλώσουν ότι το κατανοούν πλήρως και συμφωνούν με τα περιεχόμενα και τις συμφωνίες που αναφέρονται, ακολουθεί η υπογραφή του συμβολαίου από τα δύο μέρη.
Το έκτο στάδιο είναι η μεταγραφή του υπογεγραμμένου συμβολαίου στο αρμόδιο υποθυκοφυλακείο. Κατά τη μεταγραφή, το συμβόλαιο που έχει υπογραφεί από τα μέρη καταχωρείται επίσημα στο υποθυκοφυλακείο ή το κτηματολόγιο στο οποίο ανήκει το ακίνητο. Η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας μιας ακίνητης περιουσίας αποτελεί μια νομική διαδικασία που είναι εμπράγματη και εκποιητική, και υπόκειται σε δημοσιότητα. Ο νομοθέτης, λόγω της υψηλής χρηματικής αξίας των ακινήτων και για να προστατεύσει τις συναλλαγές, έχει επιβάλει την απαίτηση μεταγραφής του συμβολαίου, με την οποία η πώληση και η νέα ιδιοκτησία του ακινήτου κατοχυρώνονται επίσημα στο όνομα του αγοραστή.
