Μίσθωση Επαγγελματικών Χώρων

Η ενοικίαση επαγγελματικών χώρων στην Ελλάδα ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα, καθώς και από τις διατάξεις του Ν. 4384/2016 με τίτλο “Περί της ενοικίασης ακινήτων κατ’ επάγγελμα”.

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, η ενοικίαση επαγγελματικών χώρων αντιπροσωπεύει μια συμφωνία, όπου ο εκμισθωτής παραχωρεί στον μισθωτή το δικαίωμα χρήσης ενός ακινήτου για εμπορικούς ή βιομηχανικούς σκοπούς, με αντάλλαγματική αμοιβή.

Οι βασικές πτυχές της ενοικίασης επαγγελματικών χώρων περιλαμβάνουν:

1. Συμβαλλόμενοι: Οι δύο πλευρές που συμμετέχουν στη σύμβαση είναι ο εκμισθωτής, που είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, και ο μισθωτής, που είναι ο επαγγελματίας που θα χρησιμοποιήσει τον χώρο για την επαγγελματική του δραστηριότητα.
2. Αντικείμενο: Το αντικείμενο της σύμβασης είναι το ακίνητο, το οποίο πρέπει να περιγράφεται λεπτομερώς στη σύμβαση και πρέπει να είναι κατάλληλο για την επαγγελματική χρήση του μισθωτή.
3. Οικονομική ανταλλαγή: Η αμοιβή που πληρώνει ο μισθωτής στον εκμισθωτή για τη χρήση του χώρου ονομάζεται μίσθωμα. Το μίσθωμα μπορεί να είναι μηνιαίο, ετήσιο ή καθορισμένο για περίοδο που συμφωνείται από τις δύο πλευρές.
4. Διάρκεια: Η διάρκεια της ενοικίασης μπορεί να είναι καθορισμένη ή αόριστη. Σε περίπτωση καθορισμένης διάρκειας, η ενοικίαση λήγει αυτόματα μετά την πάροδο της συμφωνημένης περιόδου. Σε περίπτωση αόριστης διάρκειας, οποιαδήποτε από τις δύο πλευρές μπορεί να την λύσει με προειδοποίηση τριών μηνών.

Η σύμβαση ενοικίασης επαγγελματικών χώρων πρέπει να συνταχθεί γραπτώς, μέσω γραπτής συμφωνίας ανάμεσα στα μέρη που συμμετέχουν. Η γραπτή σύμβαση αποτελεί απαραίτητο έγγραφο για να αποδειχθεί η ενοικίαση και για να προστατευθούν τα δικαιώματα των συμβαλλομένων.

Σε περίπτωση ενοικίασης επαγγελματικών χώρων, ο ενοικιαστής οφείλει να παραδώσει το ακίνητο σε καλή κατάσταση στον ενοικιαστή και να το διατηρεί σε καλή κατάσταση κατά την διάρκεια της ενοικίασης. Ο ενοικιαστής, από την πλευρά του, πρέπει να χρησιμοποιεί το ακίνητο σύμφωνα με τον σκοπό του και να καταβάλλει το ενοίκιο στον ενοικιαστή σύμφωνα με τις συμφωνηθείσες προθεσμίες.

Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής ή ο ενοικιαστής δεν τηρήσουν τις υποχρεώσεις τους, ο άλλος συμβαλλόμενος μπορεί να απευθυνθεί στο δικαστήριο για να λυθεί η σύμβαση ή για να ζητήσει αποζημίωση για τυχόν υποστηριχθεί ζημία.

Ο νέος νόμος 4242/2014, στο άρθρο 13 του, περιλαμβάνει τις νέες διατάξεις για τις ενοικιάσεις επαγγελματικών χώρων που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του νόμου, δηλαδή μετά τις 28 Φεβρουαρίου 2014. Οι βασικές διατάξεις του άρθρου 13 περιλαμβάνουν τα εξής:

Διάρκεια: Η ελάχιστη διάρκεια των νέων ενοικιάσεων επαγγελματικών χώρων είναι τρία χρόνια. Αν συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια ή δεν συμφωνηθεί καθόλου, τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια.

Ανακοίνωση: Η ενοικίαση μπορεί να τερματιστεί από οποιονδήποτε από τα μέρη με προειδοποίηση τριών μηνών. Αν η ενοικίαση έχει διάρκεια μικρότερη των έξι μηνών, η προειδοποίηση είναι ενός μηνός.

Δικαιώματα του ενοικιαστή: Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο αποζημίωση για τις βελτιώσεις που πραγματοποίησε στον ενοικιασμένο χώρο, εφόσον αυτές συνέβαλαν στην αύξηση της αξίας του ακινήτου.

Οι διατάξεις του άρθρου 13 στοχεύουν στην απελευθέρωση της αγοράς των ενοικιάσεων επαγγελματικών χώρων και στην παροχή μεγαλύτερης ευελιξίας τόσο στους ενοικιαστές όσο και στους ενοικιαστές.

Συνοψίζοντας, οι νέες διατάξεις σχετικά με τις μισθώσεις σύμφωνα με τον νόμο 4242/2014 περιλαμβάνουν τα εξής:

1. Διάρκεια: Η διάρκεια της μίσθωσης αρχικά καθορίζεται από τις συμβαλλόμενες πλευρές. Εάν συμφωνηθεί διάρκεια που υπερβαίνει τα τρία χρόνια, τότε αυτή καθίσταται υποχρεωτική για και τις δύο πλευρές. Σε περίπτωση που δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια, ισχύει η ελάχιστη τριετής περίοδος.
2. Ευελιξία: Οι συμβαλλόμενοι μπορούν να συμφωνήσουν σε διάρκεια μίσθωσης που διαφέρει ανάλογα με τις ανάγκες τους, αλλά πάντοτε για τουλάχιστον τρία χρόνια.
3. Λύση-Καταγγελία: Οι μισθώσεις μπορούν να λυθούν με νέα συμφωνία, η οποία πρέπει να καταγράφεται γραπτώς και να έχει σαφή χρονολογία. Η λήξη μπορεί να προκύψει είτε από τον εκμισθωτή είτε από τον μισθωτή, είτε μετά την ολοκλήρωση της συμβατικής περιόδου είτε μετά από τρεις μήνες από την ειδοποίηση.
4. Λοιποί Όροι: Γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα και οι συμφωνίες που περιλαμβάνονται στη σύμβαση μίσθωσης ισχύουν και για τις νέες μισθώσεις. Οι προηγούμενες διατάξεις που αφορούν τη διάρκεια, τη χρήση, την ανακαίνιση και την αποζημίωση αγοραίας αξίας δεν ισχύουν πλέον.

Οι νέες διατάξεις προσφέρουν μεγαλύτερη ευελιξία στις συμβάσεις μίσθωσης, επιτρέποντας την προσαρμογή των όρων σύμφωνα με τις ανάγκες των συμβαλλομένων, αν και με περιορισμένη προστασία για τον μισθωτή. Συνιστάται η σύνταξη των συμβάσεων με τη συμβουλή ενός νομικού προκειμένου να αποφευχθούν περιπλοκές και ασάφειες.